建设工程施工合同的注意事项研究
2016年11月24日 14:15 作者:王发生 李渝婷 周建平 柴胜元建设工程施工合同的注意事项研究
王发生 李渝婷 周建平 柴胜元
中国林科院亚热带林业研究所 浙江杭州 311400
摘要：合同管理在工程项目管理中作用越来越重要，对项目实施各方具有法律约束力。本文讨论在签订建设工程施工合同时需要注意的几个事项，以便能提早
对项目进行有效管理。
关键词：建设工程；施工合同；注意事项；研究
工程施工合同在建设项目管理中起着重要作用，它能有效约束项目建
设各方的行为。在实际合同签订时，因建设各方管理人员考虑不周、法律
意识淡薄等行为通常导致双方违约、履约滞后等现象，给工程项目管理带
来一定难度。因此，在签订建设施工合同时，一定要将施工可能遇到的所
有内容都进行约定，并对签订后的合同进行规范管理。
一、主体明确、内容清晰
合同又称契约，是平等双方之间设立、变更、终止民事权利和义务关
系的一种协议。依法成立的合同受法律保护。所以，在双方签订合同时一
定要严谨慎重，需要逐字逐句进行复核和考量，首先要注意的就是合同名
称、项目名称准确无误，合同内容是否恰当，甲乙双方（发包方、承包方）
一定要准确、清晰[1]。
建设施工合同是发、承包方在工程施工这一活动中的最高行为准则，
依照法律规定指导双方履行责任和义务、保护双方的合法权益。签订合同
时应重视以下几个事项。
（一）审查承包方资质及信用
在签订建设工程施工合同前，应互相审查相关资质，发包方应严格审
查建设施工单位是否具备相关资质，对缺少合法资质的单位应不予合作，
具体要审查承包方是否具有法人营业执照、组织机构代码、资质证书、业
务范围、相关等级证书、施工方项目经理资质证书、五大员证书等证件，
如有条件，可查询承包单位以往工程履约信用状况。
（二）合同主体和项目名称
合同文件中，双方单位名称应是全称，且和工商注册名称一致。项目
名称经双方审阅无异议后敲定，不能写简称，以免发生歧义，也不符合相
关要求。
（三）合同内容
双方合同管理人对合同内容要逐字推敲，针对工程的条款描述要恰当，
不能使用有歧义的词汇。约定项目开始动工的具体时间；若承包方未在约
定时间内完成工作应如何赔偿及赔偿的数额和计算方法等内容都要清晰明
确。
二、对付款方式和工程造价的约定
工程施工中难免会出现一些突发事件，如变更施工设计、材料价差调
整等，同时，在工程施工中间进行结算时，因甲乙双方的立场不同，常会
在工程量的计算、进度款拨付额等方面产生分歧，如工程款按月支付还是
按工程进度支付，需要哪些文件，如何审核拨款数额，双方对应付款项产
生分歧时该如何解决等，这些内容应当事先约定清楚。因此，在签订工程
施工合同时，合同双方一定要对合同价款和付款方式做重点约定，绝对不
能将暂定价、暂估价等价格条目列入合同条款，“约而不定”的价格不可作
为价款，笔者在项目签订合同时，一般对付款方式约定为首付一定比例，
同时要求承包单位缴纳10%的履约保证金，在工程量达到首付比例后，因
笔者所在单位有项目投资进度支付要求，需在年中及年底完成预算执行进
度，因此我们要求承包单位按照月实际进度报监理及发包单位审核后进行
支付，在工程结束完成验收后，退还承包单位5%履约保证金，剩余的5%
结转为质保金。
若采用固定方式约定价格款项，合同双方一定要把风险范围约定清楚，
同时对涉及到的“风险费用”，要约定相应的调整办法。若不采用固定方式
约定价款，则根据工程实际情况进行，如对施工工艺简单、工期短的合同
项目一般采用“总价包死”的方式；对施工工艺比较复杂、工期较长、图
纸不完整的合同一般采用“到图部分总价包死、未到图部分包优惠费率”
的形式[2]。
合同应约定详细的竣工结算程序。明确由谁负责进行工程验收，参与
工程验收的单位人员信息、采用的工程质量标准及法律依据、验收的具体
流程、需要签署的文件材料及产生质量争议的具体协商办法等。笔者一般
约定竣工验收合格后，承包单位递交决算审计，发包单位收到决算报告后
先行审核，审核无误后提交专业咨询公司进行决算审计，审计报告经三方
确认后出具报告，完成资金拨付。
三、违约处理办法及责任
工程施工合同约定了发、承包方在整个施工项目中的责任，工程双方
必须严格遵守合同约定条款，一旦出现违约行为就要按照法律规定承担相
应的赔偿责任或处罚。但在实践调查中发现，很多建筑施工合同中未写明
关于违约后责任问题，或违约责任记载的不全面，违约后易被对方钻空子。
若签订的合同没有违约责任，则对施工的发承包方失去约束力，订立
合同也就失去了本来的意义。因此，签订施工合同时必须将双方应承担或
减免的违约责任约定清楚，若日后不履行约定，就要进行违约赔偿。
例如合同双方约定好工期后，根据工期安排可行的施工计划，承包方
按时向发包方提供施工进度表，并对施工计划进行动态管理。对不能按时
完成工程移交的，应根据合同中约定的措施进行惩罚或赔偿。应约定违约
金的具体数额和计算方法，内容越具体可操作性越强，防止施工双方产生
异议。笔者在与承包单位签订合同时工期一般约定为不要求提前完工，工
期拖后每日罚款。
关于双方违约后的赔偿或处罚，可参考有关建设工程施工方面法律法
规的相关条款。目前，建设施工合同仍普遍采用《建设工程施工合同》这
一示范文本。该文本由协议书、专用条款、通用条款、合同附件等四部分
构成，能较好地指导发承包方施工合同的制定。在签订合同前，工程双方
应仔细理解范本“通用条款”这一部分的内容，有助于掌握施工合同常用
术语及其含义。
在违约后进行的赔偿时，首选选择双方协商解决，如果协商不成，首
选选择仲裁机构，一般发包单位可选择己方所在地的仲裁机构或法院，以
方便处理相关事项。
四、保修内容与时限的约定
对建设工程质量保修部分的内容我国有关法律已进行明文规定，签订
合同时，双方应慎重约定与“保修”有关的问题。依法来说，建筑工程保
修范围应包括主体结构工程、供热（供冷）系统工程、屋面防水工程、土
建及电气管线工程等，双方可自主约定其他保修项目[3]。
因建设项目不同，建设工程保修期限差异也较大，如外墙、水电、防
水时间等的保修内容各不相同。在正常使用条件下，法律规定，建设工程
的最低保修期限分为以下四种情况：
第一，基础设施工程、房屋建筑地基和主体结构工程为设计文件规定
的合理使用年限；第二，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外
墙面的防渗漏时限为五年；第三，供热与供冷系统采用两个采暖期、供冷
期；第四，电气管线、设备安装及装修、给排水管道等保修期限通常为两
年，自工程验收合格之日起开始计算建设工程保修期。合同双方可参照法
定最低期限在施工合同或保修书中自行约定“保修期限”。
关于质保金的退还问题，在合同保修期维修项目质保期到期之日，若
发包人对工程质量无异议，保修款结算完毕后2 周内即可与承包人办理质
保金退还手续，退还承包人未使用的质保金且质保金不计利息。
五、运用担保、量化不可抗力
签订建设工程施工合同时，为防范因合同条款存在的漏洞而带来的风
险问题，建设工程双方可以应用法律上的“担保制度”来应对。承包方可
向发包方提供合同担保，发包方可向承包方提供工程款项支付担保。
虽然施工合同《通用条款》对因不可抗力造成的未完成合同约定的事
项作了详细规定，很多合同发承包方以为这些内容足够，就草率的认同这
些条款，而未做深入探讨，未补加其他内容。其实，这种做法是不明智的。
建设工程施工过程中较常遭遇大风、雨雪、洪涝、地震等不可提前预
知的自然灾害，而《通用条款》并未对“达到什么程度的自然灾害为不可
抗力”做出明确的规定。鉴于此，合同双方应对“不可抗力”的界定达成
共识，对可能发生的自然灾害程序予以量化，比如几级大风、几级地震、
持续时间、达到多少毫米的降水等才算不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
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